Typy nájmů a užívání nemovitostí: co je co a proč na tom záleží

Na první pohled to vypadá jednoduše: „nájem bytu“ a hotovo. Jenže v realitní praxi existuje víc režimů užívání nemovitosti, které se lišší smluvním partnerem, mírou ochrany uživatele, pravidly pro podnájem, možností výpovědi i tím, co se v kontraktu musí (nebo naopak nemá) řešit.

Tady je přehled nejčastějších typů – tak, aby bylo jasné kdo s kým uzavírá smlouvu, co je předmětem užívání a jaký právní režim se typicky použije.

1) Nájem bytu (byt v osobním vlastnictví)

Co to je

Klasický nájem bytu/domu určeného k bydlení. Smlouva se řídí zvláštní úpravou nájmu bytu a domu v občanském zákoníku.

Písemná forma – důležitý detail

U nájmu bytu/domu zákon požaduje písemnou formu, ale zároveň platí, že pronajímatel nemá právo namítat vůči nájemci neplatnost jen kvůli nedostatku formy. (Typicky se tím chrání nájemce.)

Co je dobré mít ve smlouvě „bez šedé zóny“

přesná identifikace bytu a příslušenství (sklep, komora, parkování),
nájemné vs. zálohy na služby (a způsob vyúčtování),
doba nájmu (určitá/neurčitá), pravidla výpovědi,
předávací protokol + stav měřidel a vybavení,
pravidla pro podnájem (viz níže).

2) Nájem družstevního bytu

Co to je

Byt nevlastní jednotlivec, ale bytové družstvo. Uživatel má typicky:

členský (družstevní) podíl v družstvu,
a k němu právo nájmu družstevního bytu.

Tohle je klíčové: uživatel není vlastník bytu (není zapsán v katastru), ale nájemce vůči družstvu.

Proč se často řeší převod podílu

U bytových družstev je zásadní pravidlo, že převodem družstevního podílu, se kterým je spojen nájem družstevního bytu, dochází současně k převodu tohoto nájmu (včetně práv, povinností a dluhů souvisejících s užíváním bytu).

Praktické důsledky

Podnájem bývá u družstevních bytů citlivější (často se opírá i o stanovy a interní pravidla družstva).
„Koupě družstevního bytu“ je v praxi obvykle koupě družstevního podílu (a s tím spojeného nájmu), ne koupě jednotky v KN.

3) Podnájem (a kdy je potřeba souhlas)

Podnájem je odvozený vztah: podnájemce nemá smlouvu s vlastníkem, ale s nájemcem. To je důvod, proč ochrana a stabilita podnájmu stojí a padá s hlavním nájmem.

Podnájem části bytu – když nájemce v bytě sám trvale bydlí

Nájemce může dát do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, a to i bez souhlasu pronajímatele.

Podnájem bytu (nebo části) – když nájemce v bytě sám trvale nebydlí

Pokud nájemce v bytě trvale nebydlí, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele.

A pozor na proces:

žádost o souhlas i souhlas musí mít písemnou formu,
pokud se pronajímatel nevyjádří do 1 měsíce, platí domněnka souhlasu,
neplatí, pokud byl ve smlouvě ujednán zákaz podnájmu.

Co když nájemce podnájmem poruší pravidla

Dá-li nájemce byt nebo jeho část do podnájmu v rozporu s pravidly (§ 2274 a § 2275), zákon to výslovně označuje jako hrubé porušení povinnosti.

4) Nájem prostoru sloužícího podnikání (dříve „nebytové prostory“)

Pro podnikání se v občanském zákoníku používá režim nájmu prostoru sloužícího podnikání. Uplatní se, když je účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v prostoru.

Ministerstvo spravedlnosti k tomu výslovně uvádí, že NOZ tímto režimem nahradil dřívější zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor.

Čím se liší od nájmu bytu

zpravidla větší smluvní volnost (víc si „nadiktuje“ smlouva),
klíčové je vymezení účelu (k čemu se prostor pronajímá),
typicky se detailněji řeší: stavební úpravy, technický stav, fit-out, reklama/označení provozovny, servisní poplatky, údržba a opravy.

5) Pacht (nejčastěji pozemky, les, někdy i podnik)

Pacht se často zaměňuje s nájmem, ale rozdíl je přesně daný:

u nájmu věc užíváš,
u pachtu věc užíváš i požíváš – tedy máš právo brát výnosy.

Základní definice pachtu je v § 2332 občanského zákoníku.

Zemědělský/lesní pacht

Pokud je propachtován zemědělský nebo lesní pozemek, jde o zemědělský pacht (speciální úprava).

Prakticky: pacht je typický tam, kde se řeší hospodaření (úroda, dřevo, výnosy).

6) Ubytování, ubytovny a krátkodobé pobyty (Airbnb apod.)

Krátkodobé pobyty se často „lidově“ nazývají pronájem, ale právně jde velmi často o ubytování – tedy přechodné ubytování jako službu.

Občanský zákoník definuje smlouvu o ubytování (§ 2326) jako závazek poskytnout ubytovanému přechodně ubytovánína ujednanou dobu nebo na dobu vyplývající z účelu.

Povinnosti, které u „ubytování“ typicky nastupují

(Ne proto, že je to Airbnb, ale proto, že jde o úplatný pobyt/ubytovací službu.)

Poplatek z pobytu (místní poplatek): plátce poplatku má povinnost vést evidenční knihu v listinné nebo elektronické podobě (za každé místo, kde poskytuje úplatný pobyt).
Ubytování cizinců: ubytovatel má povinnost oznámit ubytování cizince Policii ČR do 3 pracovních dnů a vést/uchovávat domovní knihu v zákonném režimu.
Pokud je to podnikání, „Ubytovací služby“ jsou obsahově vedené jako volná živnost (a popis zahrnuje i ubytování v bytech/domech za splnění podmínek).

Závěr: jedna otázka, která ti ušetří 80 % problémů

Než začneš řešit výpovědi, jistoty, podnájmy a povinnosti, polož si první otázku:

„Je to nájem k bydlení, podnájem, podnikatelský nájem, pacht – nebo ubytování?“

Jakmile je správně určený režim, zbytek (smlouva, souhlasy, výpovědi, povinnosti) se skládá výrazně snadněji – a hlavně se předejde situacím, kdy každá strana čeká něco úplně jiného.