Investování do nemovitostí totiž není jen o nákupu celých činžovních domů, ale o chytrém ukládání peněz tam, kde neztrácejí na hodnotě a generují pravidelný přínos.

Základním kamenem pro „obyčejného“ investora je pochopení, že investiční nemovitost nemusí být palác. Často jsou to právě malé byty, garsonky nebo dokonce garáže v dobrých lokalitách, které nabízejí nejzajímavější poměr mezi pořizovací cenou a výnosem z pronájmu. Menší jednotky jsou na trhu neustále žádané, ať už studenty, mladými páry nebo jednotlivci, a jejich provozní náklady jsou snadno předvídatelné. Cílem takového investora není spekulace na zbohatnutí přes noc, ale trpělivé budování portfolia, které mu měsíc co měsíc přináší pasivní příjem a v dlouhodobém horizontu těží z růstu tržní ceny nemovitosti.

Při výběru první investice je však potřeba sundat si růžové brýle a nehledat byt, ve kterém byste chtěli bydlet vy sami, ale takový, ve kterém bude chtít bydlet váš budoucí nájemník. Klíčem k úspěchu je lokalita a dostupnost služeb. Blízkost MHD, univerzit nebo velkých zaměstnavatelů je v roce 2026 důležitější než luxusní vybavení interiéru. Dobrý investor se dívá na čísla – počítá čistý výnos po odečtení fondu oprav, daní a pojištění. Právě zde se láme chleba mezi emocemi a byznysem. Zatímco u vlastního bydlení řešíte barvu kachliček v koupelně, u investice řešíte především to, jak rychle se vám vrátí vložené prostředky.

Dalším důležitým aspektem, který mnoho začátečníků podceňuje, je správa nemovitosti a výběr nájemníka. Být majitelem bytu neznamená jen inkasovat nájem, ale také řešit kapající kohoutky nebo revize kotle. Pro lidi, kteří jsou pracovně vytížení, se proto stále častěji stává standardem využití služeb profesionální správy. Ta za drobný poplatek přebírá veškerou komunikaci s nájemníky i technickou údržbu, čímž se z investice stává skutečně pasivní příjem. Majitel se tak vyhne stresu z nečekaných telefonátů v neděli večer a může se soustředit na to podstatné – sledování svého rostoucího majetku.

Investování do nemovitostí je zkrátka maraton, nikoliv sprint. Nevyžaduje geniální matematické schopnosti, ale spíše disciplínu a dobrého partnera, který vám pomůže najít skrytý potenciál tam, kde ho ostatní nevidí. V době, kdy se finanční trhy mohou zdát nepředvídatelné, nabízí vlastnictví konkrétního kusu země a střechy nad hlavou pocit jistoty, který žádné digitální číslo na účtu nedokáže plně nahradit. Je to cesta k finanční nezávislosti, která je otevřená každému, kdo je ochoten začít třeba i s jedním malým bytem.

Kolik peněz vlastně potřebujete do začátku?

První otázka, kterou si každý položí, je: „Kolik musím mít na účtu, aby mě v bance brali vážně?“

V roce 2026 platí, že pro získání hypotéky na investiční byt obvykle potřebujete mít naspořeno alespoň 20 % z kupní ceny nemovitosti (tzv. LTV 80). Pokud se tedy díváte po menším bytě v ceně 4 000 000 Kč, měli byste mít připraveno minimálně 800 000 Kč z vlastních zdrojů. Nesmíte však zapomenout na rezervu. K této částce je rozumné přičíst dalších 5–10 % na vedlejší náklady, jako jsou odměny advokátovi, poplatky katastru, provize realitní kanceláři (pokud není zahrnuta v ceně) a základní vybavení bytu, aby byl okamžitě obyvatelný.

Cesta přes banku a advokáta

Jakmile máte jasno v rozpočtu, vaším prvním zastavením by měla být banka. Doporučujeme nechat si vypracovat tzv. „prescoring“, tedy potvrzení, že vám banka na základě vašich příjmů skutečně půjčí. U investiční hypotéky banky často posuzují bonitu o něco přísněji než u vlastního bydlení, ale dobrou zprávou je, že budoucí příjem z nájmu lze často do vašich příjmů částečně započítat. Souběžně s bankou musíte mít po boku zkušeného právníka. V investičním světě je advokát vaším pojistným ventilem. Neřeší jen kupní smlouvu, ale především precizní nájemní smlouvu. Ta je u investičního bytu klíčová – musí vás chránit před neplatiči, jasně definovat inflační doložku (aby nájemné rostlo s cenami v ekonomice) a přesně stanovit pravidla pro vyúčtování energií.

Vzorová kalkulace: Jak vypadá výnos v praxi?

Abychom nezůstali jen u teorie, pojďme se podívat na modelový příklad menšího bytu 1+kk v krajském městě, který pořídíte za 3 800 000 Kč.

Vlastní zdroje (20 % + rezerva): cca 850 000 Kč
Měsíční splátka hypotéky (při sazbě kolem 4,5 %): cca 15 400 Kč
Tržní nájemné (čistý příjem pro vás): 16 000 Kč
Příspěvek do fondu oprav a pojištění: 2 500 Kč

Na první pohled se může zdát, že nájem sotva pokryje splátku hypotéky a provoz. To je však častý omyl začátečníků. Skutečný zisk investora se skládá ze dvou složek. První je drobný měsíční přebytek (cash-flow), ale tou hlavní je růst ceny nemovitosti v čase. Pokud hodnota bytu roste průměrně o 3–5 % ročně, vydělává vám byt stovky tisíc korun ročně na své hodnotě, zatímco nájemník za vás splácí dluh bance. Po dvaceti letech vám zůstane plně splacená nemovitost, jejíž cena bude pravděpodobně dvojnásobná, a vy budete inkasovat čistý nájem jako přilepšení k důchodu.

Na co si dát pozor při prvním nákupu

Než podepíšete rezervační smlouvu, prověřte si technický stav domu, nikoliv jen bytu. Vysoký fond oprav nebo plánovaná nákladná rekonstrukce střechy celého domu by mohly váš měsíční výnos rychle smazat. Stejně tak se zajímejte o energetickou náročnost budovy. V dnešní době nájemníci velmi citlivě reagují na zálohy za energie – byt v zatepleném domě s úsporným vytápěním pronajmete mnohem rychleji a za vyšší cenu než „energetického žrouta“. Investování do realit není magie, je to matematika kombinovaná s trpělivostí, která se vám v dlouhodobém horizontu bohatě odmění stabilitou a svobodou.