Od 1. ledna 2026 došlo ke změně prováděcího nařízení k občanskému zákoníku, které upravuje rozsah tzv. drobných oprav a běžné údržby v nájemních bytech. Ačkoli se nejedná o novelu samotného občanského zákoníku, má tato úprava přímý a citelný dopad na rozdělení nákladů mezi nájemce a pronajímatele.

Změna reaguje především na dlouhodobý růst cen řemeslných prací, náhradních dílů a servisních zásahů. Dosavadní limity přestávaly odpovídat realitě.

Co se od roku 2026 mění

1. Vyšší limit jedné drobné opravy

Za drobnou opravu se nově považuje oprava, jejíž náklad nepřesáhne 1 500 Kč za jednu položku.
Do roku 2025 byl tento limit nižší, což v praxi často vedlo ke sporům, zda oprava ještě spadá na nájemce, nebo už na pronajímatele.

Důležité je zdůraznit, že se stále posuzuje konkrétní oprava konkrétní věci, nikoli součet více oprav.

2. Zvýšení ročního limitu podle podlahové plochy bytu

Součet drobných oprav, které hradí nájemce v jednom kalendářním roce, je nově omezen částkou 150 Kč za m² podlahové plochy bytu.

Po překročení tohoto limitu přechází další náklady na pronajímatele.

Prakticky to znamená, že:

čím větší byt, tím vyšší maximální roční zátěž pro nájemce,
u větších bytů může jít o částky v řádu několika tisíc korun ročně.

3. Náklady na dopravu řemeslníka

Nově se náklady na dopravu technika nebo řemeslníka nezapočítávají do finančních limitů drobných oprav.
Tyto náklady jdou zpravidla k tíži nájemce, pokud se jedná o opravu, která jinak spadá do jeho odpovědnosti.

V praxi to může znamenat, že samotná oprava se do limitu vejde, ale doprava je účtována samostatně.

Dopad na nájemce

Pro nájemce znamenají změny především:

vyšší potenciální finanční zátěž během roku,
větší odpovědnost za drobné závady vznikající běžným užíváním bytu,
nutnost lépe sledovat, kolik už na opravách v daném roce zaplatili.

Zároveň však zůstává zachována ochrana nájemce v tom, že:

po překročení ročního limitu již další drobné opravy hradí pronajímatel,
nájemce nenese odpovědnost za technické poruchy, které nejsou důsledkem běžného opotřebení.

Dopad na pronajímatele

Pro pronajímatele změna znamená:

nižší počet drobných zásahů, které musí hradit z vlastních prostředků,
jasnější vymezení hranice odpovědnosti nájemce,
menší prostor pro spory o bagatelní opravy.

Na druhou stranu platí, že:

odpovědnost za technický stav bytu jako celku zůstává plně na pronajímateli,
opravy přesahující roční limit nebo nepatřící mezi drobné opravy musí nadále hradit majitel,
nevhodně formulovaná nájemní smlouva může i nadále vést ke sporům.

Praktický závěr

Změna pravidel od roku 2026 nepřenáší odpovědnost plošně jen na jednu stranu.
Spíše realističtěji reflektuje skutečné náklady spojené s provozem bytu a zpřesňuje hranice mezi tím, co je běžná údržba, a tím, co už je povinností pronajímatele.

Pro obě strany platí totéž:

mít jasno v pravidlech,
mít správně nastavenou nájemní smlouvu,
a předejít zbytečným sporům dříve, než vzniknou.

Potřebujete mít jasno, jak se změny dotknou právě vašeho bytu?

Každý byt, každá nájemní smlouva a každý vztah mezi pronajímatelem a nájemcem je trochu jiný.
Pokud chcete vědět, jak nové limity a pravidla aplikovat konkrétně ve vašem případě, ozvěte se nám.

Nezávazně nás kontaktujte prostřednictvím formuláře a probereme vaši situaci individuálně.