Při prodeji bytu, domu nebo pozemku se v roce 2026 platí jen daň z příjmů, 15 % ze zisku. Neplatí se vůbec, když jste v bytě bydleli 2 roky, vlastníte ho dost dlouho, nebo peníze použijete na bydlení. Spočítejte si to.
Obsah článku
Krátká odpověď
Při prodeji bytu, domu nebo pozemku platí soukromá osoba v roce 2026 jen daň z příjmů, a to 15 % ze zisku (část celého základu daně nad 1 762 812 Kč se daní 23 %). Daň se neplatí vůbec, když platí aspoň jedno z tří pravidel:
- Test bydlení: v prodávaném domě nebo bytě jste měli bydliště aspoň 2 roky bezprostředně před prodejem.
- Časový test: od nabytí uplynulo víc než 5 let (nemovitost nabytá do 31. 12. 2020), nebo víc než 10 let (nabytá od 1. 1. 2021).
- Peníze na bydlení: utržené peníze použijete na vlastní bydlení do konce roku následujícího po prodeji a oznámíte to finančnímu úřadu.
Daň z převodu ani daň z nabytí nemovitosti už neexistuje. Kdy přesně se vás co týká, spočítá kalkulačka níže.
Zaplatím daň z prodeje?
Orientační posouzení podle zákona o daních z příjmů ve znění pro rok 2026. Nic se neodesílá.
Orientační výpočet podle § 4, 4b a 10 zákona č. 586/1992 Sb., není to daňové poradenství. Neřeší družstevní podíl, smlouvu o smlouvě budoucí ani DPH.
Daň z převodu, z nabytí, z prodeje: tři různé věci
Lidé dodnes hledají daň z převodu nemovitosti, i když se neplatí. Pomůže je rozlišit:
| Daň | Kdo platí | Stav v roce 2026 |
|---|---|---|
| Daň z převodu, později daň z nabytí nemovitých věcí (4 %) | dříve kupující | Zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. Prakticky se neplatila už u vkladů zapsaných do katastru od 1. 12. 2019. |
| Daň z příjmů z prodeje | prodávající | Platí se jen tehdy, když prodej není osvobozený (test bydlení, časový test, peníze na bydlení). |
| Daň z nemovitých věcí | vlastník k 1. lednu | Platí se každý rok. Za celý rok prodeje ji platí prodávající, kupující podává přiznání do 31. ledna následujícího roku. |
Kdy je prodej od daně osvobozený
Test bydlení: 2 roky bydliště
Osvobozený je prodej rodinného domu nebo bytu (jednotky, ke které smí patřit jen garáž, sklep nebo komora) a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem (§ 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů). Nezáleží na tom, jak dlouho nemovitost vlastníte. U manželů ve společném jmění stačí, když podmínku splní jeden z nich. Na samostatný pozemek, chatu nebo nebytový prostor se test bydlení nevztahuje.
Zákon mluví o bydlišti, ne o trvalém pobytu. Bydlení ale musíte umět doložit, a pokud jste v bytě hlášeni nebyli, proberte důkazy s daňovým poradcem.
Časový test: 5, nebo 10 let
Rozhoduje datum, kdy jste nemovitost nabyli:
| Nabytí | Prodej je osvobozený | Příklad |
|---|---|---|
| do 31. 12. 2020 | když od nabytí uplynulo víc než 5 let | byt koupený v červnu 2019 je osvobozený od června 2024 |
| od 1. 1. 2021 | když od nabytí uplynulo víc než 10 let | byt koupený v březnu 2022 bude osvobozený od března 2032 |
Časový test platí pro všechny nemovitosti včetně pozemků, chat a pronajímaných bytů. Lhůtu nepřeruší vypořádání společného jmění manželů, rozdělení spoluvlastnictví podle podílů, vznik jednotek v domě ani rozdělení pozemku (§ 4 odst. 2).
Peníze na vlastní bydlení
Když nesplníte ani jeden test, prodej může osvobodit použití peněz na vlastní bytovou potřebu (§ 4b). Platí to:
- u domu nebo bytu, kde jste bydleli kratší dobu než 2 roky,
- u jakékoli nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021, kterou prodáváte dřív než po 10 letech.
U nemovitosti nabyté před rokem 2021, ve které jste nebydleli, tahle cesta nefunguje.
Lhůta není rok od prodeje, jak se často píše. Peníze musíte použít do konce kalendářního roku následujícího po roce prodeje, nebo si započítat bydlení pořízené už v roce předchozím. Za bytovou potřebu se počítá třeba koupě nebo stavba domu či bytu, rekonstrukce, vypořádání se spoluvlastníkem nebo splacení úvěru na bydlení. A hlavně: získání peněz musíte oznámit finančnímu úřadu do konce lhůty pro daňové přiznání za rok prodeje (§ 4b odst. 3). Když podmínku nesplníte, příjem se zdaní v následujícím roce.
Kdy osvobození neplatí
- Nemovitost byla v obchodním majetku (v účetnictví nebo daňové evidenci podnikatele): u časového testu kdykoli v posledních 10 letech, u testu bydlení do 2 let od vyřazení.
- Prodej je dohodnutý smlouvou o smlouvě budoucí před uplynutím lhůty. Takový prodej osvobozený není, i když kupní smlouvu podepíšete až po lhůtě, a záloha je příjmem v roce, kdy ji dostanete.
Dědictví, dar, společné jmění a družstevní byt
- Dědictví po rodiči, prarodiči, dítěti nebo manželovi: do lhůty se vám započítá doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. Kdo v roce 2024 zdědil byt po mamince, která ho vlastnila od roku 1998, může prodat hned a bez daně.
- Dědictví po sourozenci, tetě nebo jiném příbuzném: doba zůstavitele se nepočítá, lhůta běží od vašeho nabytí.
- Dar: doba dárce se nepočítá nikdy, ani u daru od rodičů.
- Společné jmění manželů: stačí, když test splní jeden z manželů. Případnou daň platí jeden z nich.
- Družstevní byt: neprodáváte nemovitost, ale družstevní podíl. Ten je osvobozený po 5 letech od nabytí. U bytu, který jste z družstva převedli do vlastnictví, se podle starší judikatury započítává i doba členství. U převodů po roce 2021 to nechte potvrdit poradcem.
Kolik zaplatíte, když osvobození nevyjde
Daní se zisk, ne celá cena. Od prodejní ceny odečtete:
- cenu, za kterou jste nemovitost nabyli (u dědictví a daru cenu podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí, ne to, co kdysi zaplatil zůstavitel),
- doložené technické zhodnocení, opravy a údržbu,
- výdaje spojené s prodejem, například provizi nebo právní služby.
Vlastní práce se nepočítá. Ztrátu nejde odečíst od mzdy ani přenést do dalších let. Osvobození drobných příjmů do 50 000 Kč se na prodej nemovitosti nevztahuje. Zdravotní ani sociální pojištění se z tohoto příjmu neplatí, pokud nemovitost nebyla v podnikání.
Modelový příklad: byt koupený v březnu 2022 za 3 200 000 Kč, v něm jste nebydleli, prodej v roce 2026 za 3 900 000 Kč. Doložená rekonstrukce koupelny 180 000 Kč, provize 117 000 Kč. Základ daně je 403 000 Kč, daň při 15 % zhruba 60 450 Kč. Pokud byste ale peníze do konce roku 2027 použili na vlastní bydlení a oznámili to, daň by nebyla žádná.
Spočítejte si částku pro svůj případ v kalkulačce a výsledek si nechte poslat e-mailem, i s připomenutím dne, od kdy prodáte bez daně.
Sazba 23 % se týká části celého základu daně, včetně mzdy, nad 1 762 812 Kč za rok 2026. Zda jsou výdajem i úroky z hypotéky, zákon výslovně neříká; tuto položku proberte s daňovým poradcem.
Přiznání, oznámení a termíny
| Co | Kdy |
|---|---|
| Daňové přiznání za rok 2026 (zdanitelný prodej) | na papíře do 1. 4. 2027, elektronicky do 3. 5. 2027, s daňovým poradcem do 1. 7. 2027 |
| Oznámení, že peníze použijete na bydlení | do konce lhůty pro přiznání za rok prodeje |
| Oznámení osvobozeného příjmu nad 5 mil. Kč | u prodeje nemovitosti zapsané v katastru se nepodává, údaje má finanční úřad z katastru |
| Přiznání k dani z nemovitých věcí (kupující) | do 31. 1. následujícího roku (za rok 2026 do 1. 2. 2027) |
Přiznání se podává i tehdy, když vám ze zdanitelného prodeje vyšla ztráta. Povinnost se řídí výší příjmu, ne zisku: nad 50 000 Kč příjmů za rok, u zaměstnance s podepsaným prohlášením už nad 20 000 Kč jiných příjmů.
Nejčastější chyby
- Počítat 5 let u bytu koupeného v roce 2021 a později. Platí 10 let.
- Přičítat si dobu dárce u darovaného bytu nebo dobu zůstavitele u dědictví po sourozenci.
- Myslet si, že peníze na bydlení je nutné utratit do roka, a zapomenout na oznámení finančnímu úřadu.
- Podepsat smlouvu o smlouvě budoucí se zálohou před uplynutím lhůty.
- Počítat u zděděné nemovitosti s kupní cenou zůstavitele místo s cenou podle oceňovacího zákona.
- Nepodat přiznání, protože zisk vyšel nulový.
- Věřit, že osvobození má horní limit. U nemovitostí žádný strop není; limit 40 mil. Kč se týkal cenných papírů a kryptoaktiv.
Kupujete novostavbu nebo pozemek? Pozor na DPH
Běžný prodávající soukromého bytu DPH neřeší. Od 1. 7. 2025 ale platí nová pravidla: s DPH se prodává jen první dodání stavby nebo bytu do konce 23. měsíce po dokončení, další prodeje jsou osvobozené bez ohledu na stáří stavby. Stavební pozemek prodává plátce vždy s 21 % DPH a o tom, co je stavební pozemek, rozhoduje nově územní plán, ne úmysl stran. Snížená sazba 12 % platí jen pro sociální bydlení (byt do 120 m², rodinný dům do 350 m²).
Časté otázky
Platí se v roce 2026 daň z převodu nemovitosti?
Ne. Daň z převodu, později daň z nabytí nemovitých věcí, byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. Prakticky se neplatila už u vkladů zapsaných do katastru od 1. 12. 2019.
Musím platit daň z prodeje bytu, ve kterém bydlím?
Ne, pokud jste v něm měli bydliště aspoň 2 roky bezprostředně před prodejem. Při kratším bydlení je prodej osvobozený, když peníze použijete na vlastní bydlení do konce následujícího roku a oznámíte to finančnímu úřadu.
Po kolika letech můžu prodat byt bez daně?
U nemovitosti nabyté do 31. 12. 2020 po 5 letech, u nabyté od 1. 1. 2021 po 10 letech. Lhůta musí uplynout celá, rozhoduje den nabytí a den prodeje.
Platím daň z prodeje zděděného bytu?
Při dědictví po rodiči, prarodiči, dítěti nebo manželovi se do lhůty započítá doba, po kterou byt vlastnil zůstavitel, takže prodej bývá osvobozený hned. U dědictví po jiném příbuzném lhůta běží až od vašeho nabytí.
Kolik je daň z prodeje nemovitosti?
15 % ze zisku, tedy z prodejní ceny po odečtení nabývací ceny a doložených výdajů. Část celého základu daně nad 1 762 812 Kč za rok 2026 se daní 23 %.
Platí se z prodeje nemovitosti zdravotní a sociální pojištění?
Ne, pokud nemovitost nebyla v obchodním majetku. Příjem z prodeje soukromé nemovitosti do vyměřovacího základu pojistného nepatří; jiné je to u nemovitosti, kterou jste měli v podnikání.
Prodáváte v Plzni nebo v Praze?
Načasování prodeje často rozhodne o desítkách tisíc korun daně. Když s námi prodej připravíte, ohlídáme datum nabytí, lhůty a podklady pro finanční úřad. Zjistěte cenu své nemovitosti zdarma, nebo nám napište. Výsledek z kalkulačky vám pošleme e-mailem.
Text jsme ověřili v zákoně č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů ve znění platném od 1. 8. 2026, v zákoně č. 235/2004 Sb. o DPH a v informacích Finanční správy. Je to obecný přehled, ne daňové poradenství; u neobvyklých situací (podnikání, spoluvlastnické podíly, opakované prodeje) se obraťte na daňového poradce.
Zdroje: zákon č. 586/1992 Sb., § 4, 4b, 10, 16, 38g, 38v; Finanční správa: ostatní příjmy fyzických osob; Finanční správa: oznámení o osvobozených příjmech; zákon č. 386/2020 Sb.; zákon č. 235/2004 Sb. o DPH.
