Co udělat v únoru, aby šla nemovitost na trh v nejlepší formě v březnu nebo v dubnu

V březnu už nechcete řešit chaos. V březnu chcete prodávat.

Každý rok se to opakuje. V únoru mi volají lidé, že „na jaře to chtějí dát na trh“. A často dodají větu, která zní nevinně, ale ve výsledku umí stát peníze:

„Ještě to nějak doladíme a pak to zkusíme.“

Jaro je skvělé období – víc poptávky, víc prohlídek, rychlejší rozhodování. Jenže jakmile se trh rozjede, přibude i konkurence. A pak se často nerozhoduje podle toho, kdo má „hezčí inzerát“, ale kdo má nabídku připravenou tak, že působí jistě.

Dobře připravená nemovitost se pozná jednoduše: působí čistě, přehledně, bez otazníků. Kupující má pocit, že to bude hladký proces – a to je přesně ten moment, kdy se cena nemusí „lámat“ slevami.

Proč má smysl začít právě teď

1) Protože čas je Váš nejlepší kamarád

V únoru máte prostor rozhodovat v klidu, ne pod tlakem. A to je rozdíl mezi chytrou přípravou a zbytečným utrácením.

2) Protože „drobnosti“ ve výsledku rozhodují

Cena se často nezvedá luxusní kuchyní. Cena se zvedá dojmem, že je všechno v pořádku: světlo, čistota, povrchy, detaily, funkční věci.

3) Protože papíry umí prodej brzdit

Ne dramaticky, ale nepříjemně. A když se obchod začne táhnout, přichází slevy. Často úplně zbytečně.

Jak to udělat prakticky: 6týdenní plán k prodeji v březnu

Tohle je postup, který funguje u většiny bytů a domů. Není to dogma. Je to jednoduchá osa, podle které se dá připravit prodej bez nervů a bez přestřelených nákladů.

1. týden: Ujasněte si cíl (a co už neřešit)

Na začátku stačí jedna věc: krátce si ujasnit, komu to prodáváte.

u bytu 2+kk a 3+kk často rozhoduje „připravenost k nastěhování“
u domu kromě interiéru rozhoduje i první dojem, vstup, zahrada, příjezd
u nemovitosti v původním stavu je zásadní, aby nepůsobila „strašidelně“, ale poctivě a čitelně

Mini tip z praxe: Když má nemovitost jasné plusy (lokalita, světlo, dispozice), často stačí nastavit prezentaci tak, aby byla vidět hned. Ne až po deseti minutách vysvětlování.

2. týden: Úklid a odlehčení

Nejlevnější způsob, jak zvednout dojem.

Kupující si nekupuje jen metry. Kupuje i pocit prostoru. A ten často vzniká tím, že ho nic „nezaplácne“.

Co funguje skoro vždy:

vyklidit chodby a průchody (botníky, věšáky, krabice)
z kuchyně pryč vše, co může být ve skříňce
koupelna jen s pár věcmi, žádné „police plné života“
odstranit vizuální šum: fotky, magnetky, sbírky, hromady papírů
okna umýt opravdu pořádně (ideálně i zvenku) – rozdíl je překvapivý

Jedna věta, kterou stojí za to si pamatovat:
Čistota prodává. Ne proto, že by si kupující neuměl uklidit – ale protože čistota říká: „Tady se o to někdo staral.“

3. týden: Drobné opravy

Tady se rodí důvěra.

Když na prohlídce vržou dveře, teče baterie a u lišty je díra, kupující si to v hlavě spojí do jedné věty: „Co dalšího bude špatně?“

Rychlý checklist:

seřídit dveře, dotáhnout kliky, promazat panty
opravit kapající kohoutky, protékající WC, sifony
vyměnit rozbité zásuvky, vypínače, krytky
zatmelit praskliny, opravit omítku, drobné oděrky
obnovit silikon a spáry tam, kde je to vidět (koupelna, kuchyň)

Jsou to věci, které nestojí majlant, ale na prohlídce dělají rozdíl mezi „v pohodě“ a „tady se bude pořád něco řešit“.

4. týden: Vizuální doladění

Tady se rozhoduje o prvním dojmu.

Jestli něco zvedá dojem rychle a rozumně, jsou to světlé povrchy a světlo.

Co bývá nejvděčnější:

výmalba do neutrálu (bílá / světle šedá / béžová)
sjednocení podlahy, pokud je stará nebo flekatá (vinyl/laminát)
koupelna: čistota do detailu + světlo + drobné výměny (baterie, WC prkénko, zrcadlo)
kuchyň: světlo, úchytky, pracovní plocha, čisté spáry

Čemu se vyhnout:

výrazné barvy, tapety a „designové nápady“ (jsou krásné… pro někoho)
luxusní kuchyň „za každou cenu“ – často se nevrátí
velké dispoziční zásahy kvůli prodeji (čas, stres, peníze)

5. týden: Papíry a jistota

Aby kupující neměl důvod brzdit.

Když je nemovitost hezká, ale kolem dokumentů je mlha, kupující zpomalí. A když zpomalí, začne vyjednávat.

Co je dobré mít připravené:

list vlastnictví (aktuální)
nabývací titul
u bytu: informace o SVJ, předpis záloh, vyúčtování
PENB (nebo jasný postup, jak bude zajištěn)
přehled rekonstrukcí a oprav (co, kdy, kdo)

Nejde o složku na sto stran. Jde o to, abyste na otázky odpovídali klidně a hned.

6. týden: Prezentace a prohlídky

Tady se často „dělá“ prémiová cena.

Fotky a text jsou začátek. Důležitý je i průběh prohlídky – co kupující vidí, slyší a jaký dojem si odnese.

Co má být hotové:

profesionální fotografie (světlo, úhly, čistota)
jednoduchý půdorys
text, který prodává hlavní výhody (ne obecné fráze)
plán prohlídek: pořadí místností, na co se připravit, co umět vysvětlit
cenová strategie, aby se nabídka hned první týdny „neutavila“

Poznámka z praxe: Prémiová cena obvykle nevzniká tím, že se „napálí vyšší číslo“. Vzniká tím, že kupující má pocit, že kupuje něco připraveného a žádaného – a nechce o to přijít.

Nejčastější chyba: „Dáme to ven a uvidíme.“

Tohle bývá nejdražší varianta. Když nabídka odstartuje slabě, trh si ji zařadí. A vracet její pozici zpátky je těžší než ji udělat dobře hned.

Závěr: Kdo startuje v únoru, prodává na jaře s klidem

Pokud chcete prodávat v březnu, největší práce se odehraje teď – v únoru. Ne formou velké rekonstrukce, ale chytrými kroky: odlehčení, drobné opravy, svěží vzhled, připravené podklady a kvalitní prezentace.

A pak už přijde ta příjemnější část: prohlídky, nabídky a výběr nejlepší varianty.

Potřebujete poradit se samotným prodejem nebo si nejste jistí, které opravy se u vaší nemovitosti skutečně vyplatí?
Ozvěte se mi. Probereme vaši situaci a nastavíme plán tak, aby váš prodej nebyl chaos, ale hladký proces s nejlepším možným výsledkem.

David Choc Váš realitní agent